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我司董事长接受央视访问谈地王:“开发商坐等涨价”

Updated : 2009-7-28 Large font Small font
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    广州近日爆出该市2007年批出的27块区域地王,竟有24块尚未开工或者未售,记者调查时发现,有的土地已被铁皮墙包围起来,大门门口杂草丛生,看起来很少有人光顾,有的连办公场所堆放的东西都是物业公司的。
 
    北京师范大学金融研究中心主任钟伟告诉记者,目前中国政府大量投放信贷,开发商有了更多的融资来源,而中国经济的强力反弹使得房地产企业对未来的房价再次有了非常高的预期,再加上对于通货膨胀的预期增强,这一切都
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  上周,国土资源部国家土地总督察办公室发出一份通知,要求各国土督察局就报国务院审批的土地“批而未用”问题,展开一次专项快速督察。一方面用地指标紧张,另一方面大量土地批出去以后开发缓慢,没有形成投资量,这已经成为了一对越来越严重的矛盾。而广州近日就爆出该市2007年批出的27块区域地王,竟有24块尚未开工或者未售。地王们怎么会变成闲置的荒地?我们的记者也进行了调查。


  广州地王们晒了两年的太阳

  2007年是广州住宅用地最活跃的一年。全市总共成交住宅用地50余宗,其中27块地的地价因为一次次刷新了区域地价的新高,被冠以地王的称号。然而买地的热潮却并没有反映到2009年的楼市上,截止目前,27块地王居然有24宗地没有开发或者没有销售。

  记者:“这里就是2007年保利经过激烈竞拍拿到的地王,保利曾经把这里叫做保利西海岸,因为未来住在这里的人们可以坐在家里就欣赏到珠江的美景。可是时间已经跨越到了2009年,这里依然是杂草丛生,有的草已经有一人多高,眼前看到的是蝴蝶在飞舞,耳边听到的是蟋蟀的叫声,没有工人也没有机器,与2007年的风光无限相比,这里现在显得非常落寞。”

  2007年9月11日,保利地产在一天之内以8769和8112的高昂价格,拿下了这里的两块土地,成为地王。现在土地已经被铁皮墙包围起来。大门门口杂草丛生,看起来很少有人光顾。我们找到了看守工地的施工人员。

  “还没有动工,我们不是盖房子,我们是搞地基的。”

  “还没有动工吗?”

  “还没有开工嘛。”

  眼前的这个小房子是整个土地上唯一的建筑物。房子里显得有些黑。

  施工人员:“晚上没电,因为没有开始施工,这个房子也没有电。”

  记者:“你们知道什么时候开工吗?”

  施工人员:“不知道。”

  记者:“这里就是富力地产在2007年拿下的地王,它坐落在白云山脚下,南面是南湖风景区,应该说是块风水宝地,当年富力以单价18000多元的价格拿下了这块地,成为广州市至今为止最贵的一块地,而正是这个让人难以企及的价格,让这块地至今为止保持着两年前的模样。”

  2007年9月11日,富力地产以单价18729元的天价拿下了这块地,刷新了整个广州的地价。将近两年的时间过去了这里的人们依然等待着富力的拆迁。

  拆迁户:“它没开发,它开发干休所会给我们安排的,他来开发,我们就及时搬嘛。”

  尽管等待搬迁,这位拆迁户对于富力并不抱什么希望。

  拆迁户:“一万八千块钱,你想他能来这里做吗?你们想一想,好玩哪。”

  这块地依山面水,风景秀丽,是2007年未开发地王中总价最贵的一块地。2007年9月17日,广东中莱投资有限公司以44亿多元的价格拍下了这块地。然而我们既不能从网络上,也不能从114查号台中找到这家公司。无奈之下,我们通过工商局找到中莱的注册地址。

  记者:“这里就是广东中莱投资有限公司,按照工商局的地址,我们找到了中莱投资有限公司,但是当我们进来的时候发现这里已经是人去楼空,这里看起来更像一个仓库。”

  正当我们感到疑惑的时候,大楼的物业管理人员来了。他告诉我们中莱确实在这里办公。但是屋里堆放的东西则是物业公司的。

  大楼物业管理人员:“这个电脑应该是我们的。”

  记者:“电脑是你们的,那帽子是谁的?”

  大楼物业管理人员:“帽子也是我们的。”

  记者:“那这里其实是一个物业公司的仓库了?”

  大楼物业管理人员:“不是仓库,他这个是这样的,因为他这边,我们跟他有协议,租用一个场地,因为他平时很少过来,我们就有时候就是,因为这个员工休息或者放一些东西,我们是跟业主约定就是想说,就不收他那个管理费了。”

为何高价买来的土地开发商却并未进行任何开发?

  广州这24块批而未用的地王,土地总面积共121.4万平方米,可建筑面积为232.4万平方米,规模接近2008年广州市的住宅用地总出让量。为什么高价买来的土地,开发商却在随后近两年的时间里没有进行任何开发?这着实让人有些摸不透。我们的记者也继续进行了调查。

  与保利拿下的两块地王一墙之隔就是恒大正在销售的御景半岛。这里紧邻珠江,建筑从外观看起来非常豪华。我们来到这里进行探访。

  “像这些高层是多少钱?”


  “这些高层是9000多起价。”

  “均价呢?”

  “均价1万2,带3000块钱装修。”

  “那就是毛坯9千。”

  “对。”

  御景半岛如此豪华的建筑也仅仅是9000元的售价,2008年市场不好的时候甚至还卖到过8000多元带装修。而保利的地王仅地价就已经8000多元,如果算上建筑成本和利润,在价格上显然没有任何优势。

  张维伦:“如果进行了开发,进行销售的话他会直接产生企业的亏损。”

  张维伦,香港上市公司奥园的前任副总裁,在房地产市场打拼的十几年,对于地王的出现他觉得相当正常。他告诉我们在广州地价通常会占到房价的30%,最高占到50%。按照这样的比例计算,保利如果开发这两块地王,价格至少在1万6千元以上。而御景半岛的毛坯房仅在9000元左右,巨大的价格差距让保利无法动工。

  张维伦:“当这个市场不好的时候,那么他宁愿把它的这一部分开发资金投入到其他的土地。”

  事实上,就在保利这两块广州的地王晒太阳的时候,在北京,保利已经斥资80多亿顺利开发了北京的西山林语别墅区,并在2008年6月开盘。也就是说,保利并非因为资金链紧张而无法开工,而是在地王无利可图的时候,选择了观望。

  张维伦:“上市公司他考虑的是不开发,那么这块土地对于他的财务报表来讲它是一块资产,如果开发,除了大量的现金投入外,市场的售价不理想的情况下,对它来讲就是一个亏损。”

  这里是万科的楼盘金色城品。万科在2007年以5700多元的地价买下了这块地,成为广州的区域地王。现在楼盘已经开始对外销售,中原地产胡广东告诉我们,销售状况差强人意。

  中原地产胡广东:“这里总建筑面积是接近9万平方米,但是到目前已售的建筑面积只有不到2万平方米。”

  记者:“是不是还有没建的呢?”

  胡广东:“有一些是这样的,他整个的开工速度都放缓了嘛,就在08年。”

  与金色城品一路之隔的昊龙花园尽管开盘时间比金色城品晚了半年,但是由于价格便宜了3000到6000多元,目前一期已经全部售罄。而在金色城品的建设工地,大片的土地还闲置在那里等待开发。万科在2008年年报中已经将金色城品预先计提了8700多万元损失。

  张维伦:“那么在这种情况下,没有任何一个企业会去冒风险进行开发,所以他的地王就会出现不开发的情况。”

  不过,张维伦告诉我们,在2008年很多开发商选择不开发的另外一个原因是资金链出现了问题。

  富力地产公关人员:“去年富力确实是遇到了资金上的一些问题,没有任何一个企业的决策人会说在资金很紧张的情况下,依然投入资金去开发地王。”

  北京师范大学金融研究中心主任钟伟:“也就是2006,2007年的时候,大家都赚的非常高兴,2008,2009年的一季度的时候大家都陷入集体性的恐慌,那么收益的波动非常严重。”

  北京师范大学金融研究中心主任钟伟告诉我们,富力当时确实面临着严峻的生存问题。在富力的公告披露中,我们看到,2008年12月,富力向主要股东兼执行董事李思廉及另一主要股东兼执行董事张力的儿子张量出售内地住宅物业,总代价1.015亿元人民币。而在此之前的11月,李思廉及副董事长张力刚刚出资8274万元,购买了自己公司的两处资产。在一个月的时间里,富力高层自掏腰包达1.8亿,那么自己买自己的房子,到底是不是因为现金紧张呢?我们走访了富力地产。而富力地产以上市公司业绩公布之前属于静默期,拒绝接受采访。

  富力地产公关人员:“这个是因为受到香港上市公司条例规定的。”

  记者:“香港上市公司条例规定是在业绩公布前一个月不可买卖本公司的股份,而不是说不可以接受媒体的采访。”

  富力地产公关人员:“是呀,我们作为公司的一员我们也要遵守公司的规定,希望你们谅解一下。”

房地产的业内人士称开发商对前景并不担心

  广州的地王们晒了两年的太阳,各有各的难处,有的是因为周边楼盘价格低,即使建了房也卖不出去,干脆就放在那儿,有的是因为开发商确实资金链紧张,无力继续建房。但不管怎么说,都是由于当初高昂的地价,带来了今天的尴尬。可是,房地产的业内人士却告诉我们,高地价酿成的苦酒在一些开放商口里却并不苦,这又是为什么呢?

  尽管由于各种原因,开发商手里拿着地王晒太阳,但是张维伦告诉我们,这些地王对前景并不担心。

  张维伦:“为什么地王他们不担心?他们唯一需要争取的就是时间,一旦时间达到了,整个地和房屋升值的一个长度的时候,价格的空间就出来了,那么这个他的地王就开发可以消化。”


  张维伦以上海汤臣一品为例,2005年汤臣一品以11万元开始销售,当时被认为是疯子的价格,四年来几乎无人问津。但是2009年6月份以来,销售突然火爆,在上海房地产官方网站上,汤臣一品已售住宅项目已经达到30套,均价接近10万。

  张维伦:“因为上海其他的房屋的价钱也上来了,所以我们会觉得地王它是一个历史的一个过渡。”

  随着2009年房地产市场状况的好转,张维伦认为这些地王很快会改变现状。

  张维伦:“如果这些开发商聪明的话,我相信他们在未来一两年内肯定会动工。”

  也就是说只要给予足够的时间,开发商不会因为拿了地王遭受太大的损失。更重要的是这些晒太阳的地王几乎都没有足额缴纳土地出让金。以广州市2007年未开发土地中总价最高的中莱投资有限公司的土地为例,这块地尽管拍出了44亿多元的天价,但是最初的定金却只有8000万。占整个地价的不到2%。而按照广州市拍卖的规定,开发商在拍卖时只需交纳起拍价10%的定金,随后再根据情况付清其余款项。

  广州市国土房管局副局长黄文波:“这些企业他也会算账,地价那么高,还往里面继续交土地出让金,那就是说自己成本这个投入越来越大,但是一看房地产,商品房的价值没有那么高,没有利润空间,所以他就不再继续往里面投资。”

  广州市国土房管局副局长黄文波告诉我们,2007年未开发的地王除拆迁和规划问题外,其余开发商都没有足额交纳土地出让金。低廉的成本让开发商能够更加自如的选择开发与不开发。而拿了天价地王后,开发商还会获得一个大礼包。

  中原地产胡广东:“地王出来以后,周边的一些在售的主要的住宅项目基本上都会在一个月之内有明显的提价,提价的幅度基本上都是在1000元到3000元,涨幅在10%左右。”

  胡广东告诉我们,2009年6月,广州的城建地产以1.5万的均价拿下了CBD珠江新城的一块土地,成为新地王。随后周边楼盘应声而涨。这其中也包括城建地产的项目星汇云锦,价格从20000元涨到了22000元。按照中原地产的测算,仅此项目,城建就凭空多赚了2亿。而它拿下的地王总价也不过3.45亿。

  胡广东:“因为它不是一个孤立的说单个项目的开发行为,很多的时候都是区域性的效应,规模性的增加这方面。”

  随着开发商不断的规模化,这种区域涨价效应正在越来越明显。

  原来在天价地王的背后,却是低廉的运作成本,怪不得开发商们大片土地拿在手上,迟迟不动工,还能稳坐钓鱼台。只要以时间换空间,他们就会稳赚不赔,而消费者只能看着房价继续上涨。不过,正如节目开头所提到的,对于这些做法,国土监管部门已经开始进行整治。

  目前,广州市国土房管局正在对8宗违规土地进行清算。这其中就包括保利,富力,中莱投资,恒大地产等公司。

  广州市国土房管局副局长黄文波:“主要是企业已经违约了,这个违约主要是体现在出让金的缴交方面,就是说,我土地出让了,但是企业没有如期的缴交土地出让金,已经构成了违约。”

  记者:“这7,8宗土地地王都是这样?”

  黄文波:“对,已经构成了违约。”

  记者:“合同的惩罚是多少?”

  黄文波:“没收土地出让金,收回土地使用权,并且进行罚款。”

  记者:“那我可能再继续重新拍,我可能损失,比如我原来拍的一个天价地,那我现在,你罚了我出让金,但是我原来用5亿买这个地,但是现在我可能用两亿可以拍得到,那对我来说是很划算的一笔买卖。”

  黄文波:“不,这个呢,原开发商肯定不能参加这个地块的再次出让,这是肯定的。”

  黄文波告诉我们,截止到目前,广州市已经收回了26.9平方公里的闲置土地。但是这样的做法能不能遏制开发商争当地王的冲动呢?就在广州市大力惩处地王的时候,2009年6月11日和7月16日,广州再次出现新的地王。

钟伟:“未来的地王的继续诞生现在看起来已经不可避免了。”

  钟伟告诉我们,目前中国政府大量投放信贷,开发商有了更多的融资来源,而中国经济的强力反弹使得房地产企业对未来的房价再次有了非常高的预期。再加上对于通货膨胀的预期增强,这一切都在助长地王的诞生。

  张维伦:“只在一种情况下,地王的问题才会被爆发,就是买了地以后不开发,那么出现这种情况,唯一的问题是老百姓不愿意买单,因为老百姓买不起了。”

  张维伦认为目前房地产业更多的是靠借钱来过日子,风险很大。一旦房价高到了难以承受的地步,开发商链条断裂,结果不堪设想。而钟伟也对这种现象表示了担忧。


  钟伟:“房地产开发企业必须确信中国的居民收入增长,钞票的收入增长是很快的,尤其是中高收入阶层,他们是能够支撑高房价的增长的,如果未来的信贷增长,市场需求的增长,经济的增长以及居民的货币收入的增长,不能支持高房价的话,那么这个链条就会停摆,而停摆之后所导致的结果是相当严峻的。”

  记者:“你觉得会是中国式的次贷危机吗?”

  钟伟:“现在看起来,我们还难以判断,09年上半年就是说,中国会有美国式的次贷危机,我个人不这么看,但是如果延续09年的情况,比如说09年上半年尤其第二季度的情况延续到2010年2011年延续两年半左右的时间,那我就真正的担心了。”

  半小时观察:历史会否重演?

  每一轮楼市高涨,都会伴随着开发商轰轰烈烈的圈地运动。广州这24块闲置地王都诞生于2007年,这与当年楼市的火爆正好吻合。并非巧合的是,眼下当国内房地产市场突然登上又一个高点的时候,各地也到了地王频现的阶段,我们不知道,又会有多少地王会在这轮热潮过后,变成城市一道荒草丛生的风景。

  高价拿地,闲置不用,表面上看起来是赔钱的买卖,但正像节目中揭示的那样,对很多开发商来说,账外的收益远远超过账面上的损失。尤其是对那些准备上市或者已经上市的开发商,高价屯地更是扩大市值和影响力最简单最直接的方式,资产高估、市值膨胀,拿地盖房最后变成了一场资本游戏。

  然而这场游戏的结局并非总是像如意算盘打得那么圆满,一旦上市不成,一旦资金链断裂,大量的土地储备就将化为沉重负担。在这上面,快速崛起又迅速陨落的顺驰中国就是铁的教训,2008年很多开发商岌岌可危的处境,就是前车之鉴。尽管目前楼市销售回暖、信贷环境宽松,但对于开发企业来说,做好自己的老本行才是最可靠的立身之本。

  中国的房地产行业从来不缺少榜样,但一直缺少一个踏踏实实,步步为营的榜样。是没有一个这样的榜样来改变行业的生存法则,还是在这样的生存环境下无法产生一个真正的榜样?这个悖论值得我们思考。(主编:马洪涛 记者:熊曼琳 摄像:李培)

来源:中国新闻网