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新浪乐居访谈:大规模限购下,未来房价还会涨吗?

更新日期:2016年10月12日 大字 小字
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    嘉宾介绍:合富房地产研究院院长龙斌

    广州维森置业有限公司董事长张维伦

    本期主持:乐居主播泽杭

    以下是现场实录:

    主持人:大家好!欢迎来到乐居直播间,今天请来了两位来宾,一位是合富房地产研究院院长龙斌老师,另一位是广州维森置业有限公司董事长张维伦老师

    本期《盟主汇》跟大家聊的话题是:大规模限购下,未来房价会涨吗?

    问题一:国庆期间接二连三的全国各地城市出新政,8天20城出楼市新政,此举意味着什么?对楼市影响如何?

    龙斌:这次新政是比较突然的,从9月30号北京出台新政后,其他城市也跟随出台。新政包括限购、限贷以及土地房价措施,此举主要遏制了热点城市房价上涨过快,恐产生房价泡沫的现象。整体政策走向是比较平稳的,三四线城市变化不大,主要是针对一二线城市。

    张维伦:不少城市最近在出台限购,很大原因是因城施策。这次有针对性的对各大城市情况进行调控,可以说是对症下药。

    问题二:限购限贷政策出台后,广州房价有无下跌可能性?

    张维伦:短期内有可能会下跌。我认为调控政策是对短期楼市造成一定影响,因为前期出现了许多疯狂入市的现象,后期消费者可能会开始保持观望态度,进而有可能会下跌。

    龙斌:限购、限贷等措施短期内会对市场预期产生影响。这其中投资者需谨慎入市。从城市来看,上涨幅度大的城市,政策更加严厉,例如:南京。限购,限贷之外买第二套房首付要80%,一线城市70%。但从广州来看,这个政策变化不会太大,因此在短期内市场会有降价可能,但是长期还是保持上涨趋势。

    总的来说,限购限贷在短期有影响,中长期来看,房价还是保持上升趋势。

    问题三:出新政的一线城市中,北京,深圳的限购政策非常严,广州相对会温和一些,是否和广州房价平稳有一定关系?

    张维伦:是的,其实一个城市房价升降和政策把控是有关系。广州这次出台限购政策其实和之前的政策相比并没有太大的变化。我们可以通过现象看本质,为何广州房价一直比较平稳,其实和广州本土文化有所关系,广州是一个务实的城市,也就是广州购房群体不会过度跟风,与深圳移民城市属性不一样,因此这次房价上涨最大的是深圳,深圳限购政策相对会比较严。另外广州政府并没有太多政策干预市场。

    因此,广州房价平稳主要包括两个方面,第一个是广州市民没有过度跟风炒房的现象,第二个是广州政府对房价干预还是较为宽松。广州房价整体是健康平稳发展。

    再补充一点,楼市如股市,楼市购房者分为投资客、改善客和刚需客。每一轮房价升涨其实是有规律。这一次的升涨首先入手的是投资客,这也是受到了股市的影响,大量资金进入楼市;投资客进来抄底,然后改善客就把房子卖了,换更好房子;最后是刚需客,由于限购会吸引刚需客逐渐再入市。

    问题四:广州国庆发布的新政中,重提限购限贷后,紧接着广州公积金中心又发布新政,首套由两成变成三成,二套由三层成变四成。这对购房者有什么影响?

    龙斌:对使用公积金的购房者来说会有影响,首付提高了,门槛自然也高。其实公积金在广州整体购房群体来说使用比例并不高,目前商业贷款占比较大。公积金贷款对于广州高房价来说解决作用不大,特别是工薪阶层。至于会不会影响购房者的购房行为,以及楼盘成交量等等,我认为影响不大。

    张维伦:同意龙老师观点,目前商业贷款占比较大,公积金只占较小比例。另外我建议大家入手买房,客观的话建议再等一等。以往限购政策会影响广州房价提高约20-30%,但目前上升势头不明确,建议大家可以稍微等等再入市。

    问题五:进入金九银十阶段的“银十”,广州楼市一直“高烧不退”,已连续多个月新房成交量破万套,预计今年的成交量定会出现历史高位,房源已供不应求,很多市民恐慌入市,你如何看待这种现象?新政能否带来降温作用?

    龙斌:宽松的政策加上流动环境会对刚需、改善、投资来说带来良好影响,自然成交量就上去了。据我了解,目前广州库存量不低,阳关家园数据显示目前可售住房仍有800万平左右,库存量仍有7个多月。这样情况下,政策出台,能对市场有略微的降温作用,特别是针对投资客来说,影响比较大;刚需客的话,看准就买即可。

    张维伦:虽然成交很火,但库存量依然很大,没有到一房难求的地步。这也与往前限购令较宽松有关。因此建议大家谨慎入市,看准购房目的再买,如果是刚需型,该出手时就出手;改善型住房,看时机;投资型,看区域。不少投资客已从一线城市溢出到了二三线城市,从限购城市买到不限购城市,例如长沙出现合肥炒房客、西安出现上海炒房客等等,大量资金涌入不限购城市,也导致当地房价飙升,所以投资客不必只在单一城市投资,可以多城市发展。总结一句话,改善房要看时机,投资房要看区域。

    问题六:广州周边城市,佛山也限购了,本地人限购两套,外地人首套不限购,第二套需提供社保,这样的政策对于广州市场有什么影响?对于佛山市场影响又是怎样的?

    龙斌:佛山是近年很热城市,去年楼市成交量14000万平,这与广佛同城影响息息相关。

    去年开始,不少广州购房者到佛山买房,加上广佛地铁开通后,出行方便,确实实现了广佛同城。尤其是广佛交界板块,比如南海、顺德、禅城等板块,与去年相比房价已经升到了18000-19000元/平,基本成为广州人置业的一个选择。因此,我认为限购政策,并不会对佛山楼市产生太大影响。非佛山户籍投资者,依然可以买房。

    总体来看,目前佛山楼市整体走势平稳,趋势不会有太大改变。大家可以抓住目前限购一套机会入市,佛山依然是一个很好的投资选择。

    另外我认为,佛山整体城市规划和交通设施都很清晰,明确与广州打通城市脉络。这也是投资佛山的一个优势。

    张维伦:我认为限购对商业地产来说是利好的,商业地产不限购不限贷,特别是商住两用的公寓产品。对于这次限购,其实对广佛影响不大,并且对佛山商业地产来说是一个好时机,一方面资金流动到了商铺购买上,另一方面对商改住有利好作用。

    这一轮住宅限购,对于商业地产来说是利好的。

    另外,限购也促进开发商转型,从单纯住宅地产发展到文旅、养老地产等产业,同时增强消费者的投资属性转型。

    问题七:国庆期间这么多城市发布了楼市新政,特别是北京和深圳都非常严厉,在限购的情况下,四季度的市场会有怎样的变化,价格以及成交方面会受到多大的影响?很多网友都盼着房价降。

    龙斌:我认为四季度全国楼市都会有所降温,不过每个城市政策不一样,例如广州降温幅度是有限的。可能房价会在慢慢上涨,但上涨速度会减缓,成交量同时会保持1万套左右。总体来看,全国楼市降温情况下,若后续无重大政策出台,广州会继续保持一个温和的趋势。

    从各大板块角度来看,可以根据不同板块库存量来看。如果是刚需客,可以以一个合适价格入市。不少楼盘也会根据产品推出不同销售策略,可能年底竞争激烈的板块会有优惠措施出来。

    总的来说,目前广州整体楼市格局向东发展,南边有自贸区,西边广佛同城,北边空港高铁,各个板块各具特色。购房者可以根据自身需求入市,重点投入区域,政策支持的地方可以重点考虑。从交通设施、政府规划等因素考虑,会比较有利。

    张维伦:对于广州周边城市的变化,不少楼盘打折已经从国庆开始,例如九江板块,出现了很多降价盘。预计第四季度不少开发商为了提高销售额和成交量等,会开始降价,因此四季度房价会出现回落,库存数量依然无法预估。

    网友问题1:增城接下来会涨价吗?

    张维伦:我看好增城楼市发展,增城交通设施正在逐步完善之中,类似往前番禺板块,随着交通完善不断上升发展,十年房价涨了十倍。增城有利好政策,长期来看我非常看好。

    龙斌:我也看好增城板块,尤其是增城地铁盘。近两年增城成交量加快,价格也上涨不少。还有一个重要优势,增城不限购。但还需要考虑和广州市区的距离,过远板块无需考虑,增城房价还是会上涨的。

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